L'AMMINISTRATORE

La figura dell'Amministratore di Condominio, pur presentando significative differenze con quella di altri tipi di amministratore (ad esempio quello di una società), ne condivide parecchi tratti. La buona riuscita o il totale fallimento di una società spesso può dipendere da come questa viene amministrata.

COME SCEGLIERE UN AMMINISTRATORE

La scelta dell'Amministratore è, per quanto sopra, una questione delicata, e deve essere operata con cura, tenendo sempre ben presenti almeno tre qualità che il professionista deve possedere: onestà, capacità, professionalità.
Onestà: l'Amministratore è una figura particolare, poiché ha la libertà di gestire in grande autonomia soldi non suoi. Pertanto non sempre è motivato a fare scelte che ricerchino il miglior rapporto qualità/prezzo: il suo interesse personale è infatti di optare verso le scelte più onerose, affinché il suo ricarico sia maggiore e non abbia contestazioni sul servizio. L'onestà è la qualità che fa sì che l'Amministratore operi le scelte migliori per il Condominio, e non per se stesso. Un Amministratore onesto non ricarica sulla maggior parte delle spese, e nei casi in cui lo fa, avviene legittimamente e nella più assoluta trasparenza.
Capacità: fare l'Amministratore non richiede l'iscrizione ad alcun Albo, Collegio o Ordine professionale. Pertanto chiunque può fare questo mestiere. Ciò può essere un'arma a doppio taglio, in quanto anche persone non sufficientemente formate o capaci possono proporsi per amministrare il nostro Condominio. Un Amministratore che non adempia a tutte le sue funzioni, o che non abbia sufficienti competenze fiscali, edili e gestionali, può causare problemi che spesso si traducono in danni patrimoniali (sanzioni, maggiori spese, ecc.), fisici (mancate manutenzioni, ecc.) o in àmbiti peggiori (processi penali, ecc.).
Professionalità: l'Amministratore rappresenta il Condominio, e pertanto costituisce il portavoce ed il biglietto da visita del nostro immobile. Deve essere cortese e rispondere alle esigenze con professionalità e tempestività. Deve inoltre essere spesso reperibile, ed avere una sede riconosciuta e visitabile.

COME SI CAMBIA AMMINISTRATORE

Il mandato dell'Amministratore dura un anno. Al termine del suo mandato, può essere riconfermato oppure revocato, anche senza causa (per nominarne un altro). La conferma o revoca è sempre all'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria, ed il nuovo Amministratore viene scelto con almeno la metà dei millesimi, e la maggioranza dei presenti.

COSA FARE SE L'AMMINISTRATORE NON CONVOCA L'ASSEMBLEA

L'Amministratore è tenuto a convocare e riunire l'Assemblea ordinaria una volta l'anno, allo scadere del suo mandato. Spesso amministratori troppo impegnati tendono a prorogare (a volte per tempi anche consistenti) questo termine, convocando la riunione di bilancio ben oltre il periodo di scadenza della gestione. Ciò comporta gravi danni patrimoniali: così come una buona gestione può rendere risparmio ai condòmini, allo stesso modo una cattiva gestione può costare molto cara.

Se l'Amministratore non convoca l'Assemblea, nemmeno su richiesta, questa può essere convocata direttamente dai condòmini: sono sufficienti due condòmini, che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi totali del Condominio. Il professionista scelto quale subentrante saprà fornire aiuto in tal senso.

Decalogo della scelta dell'Amministratore

1. Amministrare non significa solo fare contabilità: chi amministra un bene deve conoscerne anche le caratteristiche, e saperle gestire. Meglio affidarsi a chi ha esperienza nelle costruzioni.
2. Valutare la disponibilità: scegliere un Amministratore che abbia molte giornate di ricevimento, e anche diversi mezzi per ricevere le segnalazioni (telefono, fax, email, ecc.)
3. Pretendere trasparenza: gran parte delle spese sono incontrollabili, sebbene vi sia tanto di libro-cassa e rendiconto: scegliamo un professionista che effettui operazioni economiche rintracciabili (tramite operazioni bancarie, ad esempio), e che nomini un condomino delegato all'accesso al conto
4. Nel confrontare i prezzi, non soffermarsi solo sul compenso per l'amministrazione, ma prestare attenzione a tutte le voci accessorie (adempimenti fiscali, oneri straordinari, spese, ecc.)
5. E' importante la puntualità: la riunione deve essere effettuata a cavallo della scadenza del mandato e della gestione (spesso il termine è scritto nel regolamento). Se l'Amministratore tarda, ne risente l'intero bilancio
6. L'Amministratore deve essere presente sullo stabile; meglio sceglierlo non troppo distante o con referenti nella zona di ubicazione del Condominio
7. Scegliere un professionista aggiornato: leggi, metodi e necessità cambiano in continuazione, ed è importante che l'Amministratore sappia muoversi al passo con i tempi
8. Diffidare dal professionista che pretende di scegliere per noi: il compito dell'Amministratore è di fare da portavoce della maggioranza (purché le scelte siano legittime), non di imporre le proprie opinioni
9. Pretendere cortesia: non dimentichiamoci che l'Amministratore rappresenta il nostro immobile
10. Una volta eletto, chiedere che si nomini un caposcala, affinché possa costituire una garanzia per l'operato dell'Amministratore

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