"Corretto al 99% significa sbagliato"

(Anonimo)

A partire dal 1 Settembre 2017, tutti gli atti di trasferimento di immobili (compravendite, donazioni, assegnazioni, ecc.), devono essere corredati, all'atto della stipula, di una relazione redatta da un tecnico abilitato, convenzionalmente denominata Relazione Tecnica Integrata di supporto alla compravendita, o semplicemente Relazione Tecnica Integrata.

Quali sono i contenuti della Relazione Tecnica Integrata?

La relazione si compone di due sezioni:

• una dedicata alla conformità catastale, in cui il tecnico verifica che le planimetrie ed i dati catastali depositati presso l'Agenzia Entrate/Agenzia del Territorio siano corrispondenti a quanto in loco;
• un'altra sezione dedicata alle verifiche, esperite dal tecnico, in capo a tutti i titoli edilizi (Licenze di Costruzione, Concessioni Edilizie, Permessi di Costruire, Dia, Scia, ecc.):

  il tecnico, accedendo agli atti amministrativi depositati nel Comune o presso altri Enti, non solo relaziona sull'esistenza dei titoli, ma anche sulla loro corrispondenza con quanto verificato in loco. Indicherà anche se è presente, o meno, l'abitabilità/agibilità.

A cosa e a chi serve la Relazione Tecnica Integrata?

Pur dando l'impressione di essere l'ennesimo adempimento burocratico, la Relazione Tecnica Integrata è uno strumento di tutela e garanzia per acquirente e venditore (o, nel caso di altri tipi di cessione, per le parti coinvolte).

Il Ns studio, da anni, consiglia a chi si accinge a vendere e/o comprare un immobile, di recarsi da un tecnico per esperire le verifiche in capo alla legittimità dell'immobile. Finalmente, la procedure è diventata obbligatoria.

Infatti, anche chi non ha mai ristrutturato il proprio immobile, oppure lo ha ristrutturato presentando le opportune richieste di permessi, spesso scopre che esistono difformità più o meno accentuate, che finiscono per creare attriti in fase di stipula, richieste di abbassamento del prezzo o che sfociano in cause civili.

Spesso non si tratta di veri e propri abusi: può essere una dimenticanza, un'omissione del tecnico che in passato ha gestito la ristrutturazione, o semplicemente una piccola modifica - anche costruttiva - giudicata all'epoca come talmente insignificante da non necessitare di ulteriori permessi. Ma che, sotto la lente dell'attuale legislazione, si configura come una difformità da sanare

Esiste inoltre un elevato numero di immobili privi di abitabilità/agibilità, a volte senza che il proprietario lo sappia: magari vi ha vissuto per decenni, ma nessuno si è mai preoccupato di attivarsi per richiederla.

La relazione è poi utile anche laddove non vi siano difformità, semplicemente per tranquillità delle parti coinvolte.

A chi rivolgersi?

La redazione della relazione non deve essere vista come una semplice formalità; a monte della sua stesura, il tecnico deve:

• conoscere bene la norma di settore;
• accedere a tutti gli atti amministrativi inerenti l'immobile ed i suoi accessori;
• misurare completamente immobile e pertinenze, senza tralasciare alcun dettaglio;
• sovrapporre la restituzione grafica dei suoi rilevamenti con le risultanze dei titoli edilizi, a volte composte per collage di più provvedimenti;
• redigere la relazione, segnalando ogni difformità riscontrata, nel modo più chiaro possibile.

Affinché si giunga ad un buon risultato, ci si raccomanda di rivolgersi ad un tecnico esperto: piccole imprecisioni nella relazione possono essere strumentalizzate - in buona fede o no - per richiedere abbassamenti del prezzo (anche dopo il rogito), annullamenti dell'atto, dare adito a risarcimento danni, ecc.

Inoltre, uno studio strutturato dispone di assicurazioni professionali che - offrendo garanzie maggiori di quelle basilari - tutelano meglio gli interessi di chi, alienando o acquistando immobili, mette in gioco interessi di importi economici significativi.

Noi redigiamo questo genere di relazioni da molto prima della sua obbligatorietà.

Il Geom. Antonio Lorenzano, già nel 2011, successivamente all'introduzione dell'obbligatorietà di dichiarare la conformità catastale sui rogiti (Legge 122/2010), aderiva ad una convenzione - stipulata tra l'Ordine dei Notai, Il Collegio dei Geometri di Bologna, e numerose associazioni di categoria (APE, SUNIA, Confabitare, Federconsumatori, ecc.) - denominata "Casa Sicura", finalizzata proprio a promuovere la diffusione di una relazione analoga a quella oggi obbligatoria.

Noi consigliamo sempre di affidarsi all'esperienza.